Što je dodjeljivanje stana u novoj zgradi i mogući rizici?

Radi profita, mnogi investitori u nekretnine prodaju stanove u završnoj fazi izgradnje, kada je cijena stanovanja povećana (a ne jednom) od početka projekta, ali nema stanova od investitora. Učiniti takav posao moguće je samo prenošenjem vlasništva nad stanom u novoj zgradi, što to znači i kakve nijanse trebate biti svjesni kako biste se zaštitili od najvjerojatnijih rizika - pročitajte u ovom članku.

Šta je ustupanje imovinskih prava

Pre nego što saznate koliko je sigurna kupovina nekretnina po ovoj šemi, morate razumeti šta je ustupanje stana u novoj zgradi, kako bi se zakonski razjasnilo značajni aspekti povezani sa ovom vrstom transakcije.

Prijenos vlasništva je jedini način da dioničar proda stan u nedovršenoj kući prije njegovog stavljanja u pogon. Dakle, dolazi do dodele samo kada prodavac nije developer, već fizički (akcionar koji je kupio stan od developera) ili pravno lice (izvođač radova, investitor organizacije). Ovaj način prenosa prava na stan predviđen je saveznim zakonom “o učešću u zajedničkoj izgradnji”. I to je moguće od trenutka državne registracije ugovora o učešću u izgradnji (DDU) do dana isporuke kuće.

Dodjela stana je transakcija, a rezultat je prijenos prava vlasništva na stambene prostore. Ali, pošto govorimo o stanu u kući u izgradnji, uz prava na nju, prenose se i dužnosti investitora za nekretnine. U stvari, predmet prodaje nije samo stanovanje, već sporazum prema kojem kupac može postati vlasnik u budućnosti (DDU). Do ovog trenutka, stan nije zapravo postojeći objekat, već samo uslovno, sa uslovnim podacima i numeracijom (poštanska adresa, tačna površina i broj stana postaju poznati tek nakon puštanja u rad). Stvarni transfer stana novom vlasniku vrši se prema ustupanju i tek nakon dobijanja dozvole za puštanje u rad.

Umjesto riječi "dodjela" u službenim dokumentima često postoji pravni pojam - cesija. Ugovor o prenosu prava i obaveza prema DDU podliježe državnoj registraciji.

Važno! Nepoštovanje bilo kojeg od zakonski relevantnih uslova može dovesti do priznavanja transakcije kao nevažeće.

Vrste dodjeljivanja

Transakcije prenosa podijeljene su u dvije vrste, ovisno o tome da li je prodavac pojedinac ili organizacija (pravno lice).

1. U prvom slučaju, najčešće govorimo o dobijanju naknade zbog razlike između cijena u fazi iskopavanja iu završnoj fazi izgradnje (nekoliko mjeseci prije stavljanja kuće). Takođe, prodavac je vođen željom da izbegne plaćanje poreza. Dok suinvestor ne postaje vlasnik, dužan je da plati porez na dohodak od prodaje stana (PIT), ali u isto vrijeme i uštedi značajan dio (porez se neće obračunavati na katastarsku vrijednost, te stoga bez povećanja za faktor 0,7). Međutim, upisom imovine vlasnik je dužan da plati porez od 13% na trošak prodaje (ako posjeduje stan manje od pet godina). Koji rizici mogu nastati prilikom prenošenja prava sa dioničara na drugog pojedinca?

Prilikom sklapanja ugovora o ustupanju, dioničar mijenja trenutni PSD. Istovremeno, novi deoničar mora da se dogovori oko uslova investitora koji su dogovoreni sa prethodnim učesnikom u zajedničkoj izgradnji. Promene u DDU više nisu moguće. Ali to je njegov plus. Sve obaveze investitora ostaju iste - novi nosilac interesa će dobiti navedeni stan po dogovorenoj ceni iu ugovorenom roku.

2. U drugom slučaju, ako se prava i obaveze iz DDU-a prenesu na pravno lice, postupak obrade transakcije nije previše različit od prethodne verzije. Jedini uslov za organizaciju je da poravnanje sa investitorom mora biti izvršeno u bezgotovinskom obliku i tek nakon državne registracije DDU.

Stavovi programera za dodjelu i koordinaciju

Prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije (naime, saveznom zakonu br. 214), nije potrebno dogovoriti se o transakciji ako je cijena ugovora o ustupanju u potpunosti plaćena . Ako se isplata vrši samo djelimično, pristanak investitora je preduvjet za prijenos prava na stan. Ovo je opšte pravilo iz kojeg postoje izuzeci. Ako je investitor u DDU propisao direktan uslov: "ustupanje prava bez saglasnosti investitora je nemoguće" - onda je imalac kapitala dužan da se pridržava uslova ugovora, prema kojima je potpisao svoj potpis.

Nisu svi programeri prihvatili transakcije dodjele prava. Neki jednostavno registruju u DDU potrebu da pristanu na transakciju dodjele. Drugi više vole da primaju beneficije: naplaćuju naknadu za mogućnost prebacivanja potraživanja na drugu osobu u iznosu od 1-15% vrijednosti stana.Ko tačno treba da snosi ove troškove nije jasno definisan u zakonodavstvu, sve zavisi od sporazuma između strana. Najčešće, ove troškove pokriva prvi akcionar, koji je pristao na uslove investitora. Međutim, u praksi, prodavac često precjenjuje cijenu stana kako bi nadoknadio razliku.

I drugi propisuju u DDU direktnu zabranu izvršenja ove transakcije. Što, usput, nije sasvim legalno i može se osporiti na sudu (ako je ranije praksa pokazala besmisao takvih žalbi od strane investitora u nekretnine, sada postoji pozitivan trend - sudije sve više preuzimaju stranu učesnika u zajedničkoj izgradnji).

Važno! Čak i ako ne postoji klauzula o zabrani ili obaveznom odobrenju u DDU, strane su dužne da obaveste investitora o promeni akcionara.

Rizici pri dodjeljivanju

Da bi se razumelo da li postoje "zamke" u poslu, morate znati motive koji pokreću prodavca. U slučaju prenosa prava na stan u kući u izgradnji, sve je vrlo jasno i razumljivo. Prodavac želi dobiti profit i izbjeći poreze. I nije bitno ko djeluje kao dioničar - privatni vlasnik ili organizacija.

U ovom slučaju, vjerovatnoća susreta s prevarantima nije isključena. Da biste izbegli rizike (gubitak novca i stanovanja), vredi proveriti:

1. Sam objekat je u izgradnji (kako se odvija projekat, da li je bilo kašnjenja, da li su poštovane građevinske norme)
2. Developer (njegova istorija, stepen pouzdanosti, povratne informacije o kompaniji na forumima i zajednicama investitora);
3. Dizajn i dokumentacija za dozvolu (sadrži sve zvanične podatke o projektu i developeru); 61>
4. Da li je izvršena državna procedura registracije DDU-a,
5. Da li je prodavac izvršio plaćanje developeru u potpunosti (kao i kod uobičajenog) čak i prodavac šalje potvrdu o uplati zajedno sa drugim dokumentima, u našem slučaju to je DDU).